Anschlussfinanzierung – Objektwert ermitteln

Aktueller Immobilienwert ermitteln
Objektwert ermitteln, wie Sie den aktuellen Wert kalkulieren

Bei einer Anschlussfinanzierung stellt sich allen Immobilienbesitzer immer wieder die Frage: „Welchen Wert besitzt mein Objekt eigentlich?“. Spätestens bei dem Finanzierungsgespräch mit der Bank wird diese Frage zu klären sein. Aber auch um eigene Zinsvergleiche vornehmen zu können, ist es wichtig, den richtigen Objektwert zu kennen. So bieten Banken bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent oft deutlich attraktivere Konditionen. Ab einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent wird es dann nochmal teurer.

Warum ist der Objektwert wichtig?

Wie schon bei ihrer Erstfinanzierung wird das Darlehen auch bei der Anschlussfinanzierung über einen Grundbucheintrag gesichert. Dieses bedeutet, dass der Kreditgeber das Recht erhält, dass Objekt zu veräußern, wenn der dazugehörige Kredit nicht wie vereinbart bedient wird. Oftmals werden bei Zwangsversteigerungen Preise unterhalb des tatsächlichen Immobilienwertes erzielt. Der Kreditgeber hat also ein Interesse daran, dass der reale Immobilienwert möglichst hoch, zumindest aber über der zu finanzierenden Restschuld liegt. Für den Kreditgeber bedeutet es also, dass sein Risiko abnimmt, je größer die Spanne zwischen Objektwert und Restschuld ist.

Wie kann der Objektwert ermittelt werden?

Doch die Ermittlung des Objektwertes ist für Privatpersonen oft nicht einfach. Die Annahme, dass die Baukosten oder Erwerbskosten von vor 10 oder 20 Jahren als Grundlage dienen können, erweist sich oft als falsch. Zu rasend hat sich der Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren verändert und durch das zunehmende Hausalter sinkt auch der Wert. Die Ermittlung des Objektwertes erfolgt daher bei selbstgenutzten Immobilien in der Regel nach dem so genannten Vergleichswertverfahren. Dabei werden Grundstückswert und der Wert des tatsächlichen Hauses getrennt berücksichtigt.

Bodenrichtwert ermitteln

Den Grundstückswert ermitteln die Kreditgeber zumeist über die Bodenrichtwerte oder eigene Statistiken. Den aktuellen Bodenrichtwert können sie leicht im Internet recherchieren. Einige Bundesländer verlangen jedoch hier eine Gebühr für die Ermittlung des Bodenrichtwertes. Alternativ bietet sich ein Anruf bei ihrer Gemeinde an. Sofern Sie den Bodenrichtwert mit ihrer Quadratmeterzahl multipliziert haben, erhalten Sie schon einmal den Grundstückswert.

Immobilienwert ermitteln

Der Wert des Hauses kann nun auf verschiedener Weise ermittelt werden. Hier wird entweder das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren angewandt. Bei dem Sachwertverfahren richtet sich der Wert nach einen festen Index. Hier lässt sich je nach Ausstattung der Immobilie ein Quadratmeterpreis ermitteln. Dieser kann mit der Wohnfläche multipliziert werden und ergibt somit dem Wert des Hauses. Da das Sachwertverfahren jedoch Marktbewertungen und Lagen völlig unberücksichtigt lässt, setzen Banken überwiegend das Vergleichswertverfahren ein.

Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Objektwerts

Bei dem Vergleichswertverfahren setzen Banken auf dem tatsächlichen erzielbaren Wert vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage. Dabei dient unter anderem die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse als wichtige Quelle. Die Daten dazu sind jedoch nicht öffentlich kostenlos verfügbar. Um ein Gefühl für den Marktpreis zu erhalten, kann es daher sinnvoll sein, auf den einschlägigen Immobilienportalen nach ähnlichen Objekten zu recherchieren. Alternativ bietet es sich auch an, bei der eigenen Gebäudeversicherung anzufragen. Die Versicherung hat bereits eine Bewertung ihres Objektes vorgenommen und wird oft ohne größeren Aufwand den aktuellen Immobilienwert ermitteln können.

Die Kreditgeber werden jedoch häufig von den ermittelten Werten noch einen Sicherheitsabschlag von etwa 10 Prozent vornehmen. Im Gespräch mit ihrem Finanzierungspartner sollten sie alle Eigenschaften ihres Objektes herausstellen, die werterhöhend wirken können. Sie haben ein Interesse, dass der Objektwert hier möglichst hoch angenommen wird. So kommen Sie möglichst in der Genuss günstiger Kreditkonditionen.

 

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