Forward-Darlehen – Umschulden und kündigen des Altdarlehen

Forward-Darlehen: So geht der Wechsel des Kreditgebers

Umschulden bei einem Forward-Darlehen
Umschulden bei einem Forward-Darlehen

Sie haben bereits Ihren künftigen Finanzierungspartner für ihr Forward-Darlehen identifiziert und Ihnen liegt ein passendes Kreditangebot vor? Herzlichen Glückwunsch, damit haben Sie bereits die erste Hürde bei der Umschuldung genommen. Doch wie genau funktioniert nun der Wechsel der Darlehensgeber reibungslos? Wann muss das Altdarlehen gekündigt werden und was ist bei einer Umschuldung zu beachten? Diesen Fragen widmen wir diesen Artikel.

Fristgerechte Kündigung des Altdarlehens

Eine reguläre Kündigung des Altdarlehens darf nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB 10 Jahren nach Vollauszahlung erfolgen. Dieser Anspruch ist gesetzlich geregelt und unabhängig von der Dauer der vereinbarten Zinsbindungsfrist. Somit haben auch Kreditnehmer mit einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung die Möglichkeit, nach 10 Jahren zu einem günstigeren Immobiliendarlehen zu wechseln.
Eine genaue Übersicht zur Kündigung Ihres Altdarlehens sowie ein Musterschreiben finden Sie hier.

Umschuldung zum Forward-Darlehen

Bei Abschluss des Forward-Darlehens ermächtigen Sie ihren neuen Darlehensgeber, zum Zeitpunkt der Umschuldung eine Grundbuchabtretung zu veranlassen. Damit einhergehend wir der Kreditgeber des Forward-Darlehens in den allermeisten Fällen die Auszahlung direkt auf das Darlehenskonto ihres bisherigen Darlehensgeber überweisen. Das Altdarlehen ist damit abgelöst. Ihr neues Forward-Darlehen wird ab dem Zeitpunkt der Auszahlung wie ein klassisches Annuitätendarlehen getilgt. Sie zahlen die künftigen Raten an ihr neues Kreditinstitut.

Fragen und Antworten rund um das Thema Umschuldung zum Forward-Darlehen

Sofern das Forwarddarlehen korrekt gekündigt ist, fallen keine Kosten für  Vorfälligkeitsentschädigung an. Der Kreditnehmer muss allerdings die Kosten für die Umschreibung der Grundschuld tragen, sofern er zu einem neuen Kreditgeber wechselt. Dadurch entstehen Grundbuchkosten, Notarkosten und Bearbeitungsgebühren.

Bei der Grundschuldabtretung wird im Grundbuch vermerkt, das die Grundschuld der ursprünglich finanzierenden Bank an den neuen Kreditgeber übergegangen ist.

Aus Kostensicht ist davon abzuraten, eine Grundschuld löschen zu lassen. Das Löschen einer Grundschuld kostet Gebühren. Zudem kann es gut sein, dass in einigen Jahre wieder eine Finanzierung benötigt wird.
Statt die Grundschuld zu löschen kann sich der Kunde von dem eingetragenen Darlehensgeber eine Löschungsbewilligung aushändigen lassen. Diese bestätigt, dass die Grundschuld stillgelegt ist und somit nicht mehr durch als Sicherheit genutzt wird. Der Kunde kann somit die Grundschuld einfach ruhen lassen und zu einem späteren Zeitpunkt für eine Finanzierung jederzeit wiederverwenden.

Grundsätzlich werden der Aufwand und die Kosten für den Wechsel des Darlehens von dem alten Kreditgeber gerne übertrieben. Oft lohnt sich ein Wechsel zu einem günstigeren Institut. Um die Kosten grob zu kalkulieren, empfiehlt es sich einen Onlinerechner zur Kalkulation der Umschuldungskosten heranzuziehen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Umschreiben der Sicherheiten in den allermeisten Fällen günstiger ist, als die Löschung und  Neueintragung einer Grundschuld. Grundschulden können relativ problemlos an einen neuen Darlehensnehmer übertragen werden. Die  dabei entstehenden Kosten liegen je nach Höhe der Grundschuld zwischen 0,1 Prozent und 0,2 Prozent.

Zusätzlich können Notarkosten und Bearbeitungsgebühren anfallen.

Im Rahmen der Umschuldung muss die Grundbuchsicherheit an den neuen Kreditgeber umgeschrieben werden. Dazu ermächten Sie den neuen Kreditgeber eine Grundschuldabtretung zu veranlassen. Diese erfolgt dann bei einem Notar zwischen ihrem alten und den neuen Kreditgeber.

Es ist zu prüfen, ob es sich bei der Sicherheit um eine Hypothek oder eine Grundschulden handelt. In den allermeisten Fällen wird heute eine Grundschuld eingetragen, da diese übertragbar ist.

Ist ihr bisheriges Darlehen mit einer Hypothek gesichert, wird ein Umschreiben auf einen neuen Kreditgeber nicht möglich sein. Hypotheken sind akzessorisch. Das bedeutet sie sind an dem Bestand einer Forderung gebunden. Sobald die Forderung erlischt, erlischt auch die Hypothek.

 

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