Forward-Darlehen – Was ist das?

Frühzeitig über Forward-Darlehen informieren

Viele Immobilienbesitzer beobachten gespannt die Entwicklungen der Darlehenszinsen, wohl wissend, dass auch Sie in naher Zukunft eine Anschlussfinanzierung finden müssen. Dabei stellen sich viele die Frage, ob es möglich ist, die aktuell günstigen Zinsen für ein Darlehen in der Zukunft zu sichern. Die Antwort darauf lautet in vielen Fälle: Ja. In diesem Zusammenhang wird von Finanzierungsexperten zumeist von einem Forward-Darlehen gesprochen. „Forward-Darlehen – Was ist das?“ lautet oft die Gegenfrage der Kunden. Dieser Artikel möchte diese Frage anschaulich beantworten. Zudem erhalten Sie wertvolle Tipps, wie sie am besten bei der Planung ihrer Forward-Finanzierung am Besten vorgehen.

Was ist das Forward-Darlehen?

Grundsätzlich ist Forward-Darlehen dem klassischen Annuitätendarlehen sehr ähnlich. Der Hauptunterschied liegt in der Vorlauffrist. Demnach vereinbaren Sie heute mit ihrem Kreditgeber einen festen Zeitpunkt, zu dem Sie ein Darlehensbetrag X zu einen heute festgelegten Zinssatz Y abnehmen müssen.  Der Zinssatz Y wird in der Regel etwas über den aktuellen Zinsen vergleichbarer Annuitätendarlehen liegen. Eine umfangreiche Erklärung des Forword-Darlehens und eine bildliche Darstellung finden Sie hier.

Forward-Darlehen können bis zu 5 Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Doch bevor voreilige Entscheidungen getroffen werden sollte man sich genaue Gedanken machen. Das Informieren und Planen der Anschlussfinanzierung sollte frühzeitig in dem Kalender eines jeden Darlehensnehmers stehen. Schließlich geht es doch nicht selten um erhebliche Geldbeträge.

Folgende Fragen sind bei der Planung zu beantworten:

Welcher Betrag wird für eine Anschlussfinanzierung benötigt?

Diese auf den ersten Blick triviale Frage ist oft gar nicht so leicht zu beantworten. Je länger die Vorlaufzeit des Forward-Darlehens ist, umso schwieriger ist der benötigte Betrag zu prognostizieren.

Zunächst der Tilgungsplan des bestehenden Darlehens heranzuziehen. Als Kunde können Sie sich von Ihrem aktuellen Kreditinstitut eine aktuelle Version unter berücksichtigter aktueller Sonderzahlungen erstellen lassen. Hier können Sie ihre Tilgungsleistung in den kommenden Jahren entsprechend berücksichtigen, sodass Sie am Ende den Betrag für die Anschlussfinanzierung relativ leicht ablesen können. Für einen ersten Überblick können Sie zudem die zahlreichen Tilgungsrechner nutzen, die im Internet verfügbar sind.

Oftmals können Sie von diesem ermittelten Betrag noch etwas abziehen, sofern Sie in der Zwischenzeit etwas Kapital ansparen konnten. Doch Vorsicht: hier sollten Sie nicht zu knapp kalkulieren. Etwas Puffer für eine etwaige Reparatur oder unvorhergesehene Kosten sollten schon zu decken sein. Sie sollten auch nicht vergessen, einen ehrlichen Blick auf Ihre persönliche Situation zu werfen. Steht etwa Nachwuchs an oder gibt es eine berufliche Veränderung, sollten Sie dieses frühzeitig in der Planung berücksichtigen.

Wann ist es sinnvoll, eine Regelung für die Anschlussfinanzierung zu treffen?

Forwardkredite können frühestens 5 Jahre vor Fälligkeit Ihres Immobiliendarlehens abgeschlossen werden. Ab diesem Zeitpunkt erscheint es daher sinnvoll, die Zinsentwicklung zumindest zu beobachten. Wann der tatsächlich richtige Zeitpunkt für die Regelung der Anschlussfinanzierung gekommen ist, lässt sich aus rein wirtschaftlicher Sicht leider zumeist erst im Nachhinein beantworten. Schließlich ist für die Frage maßgeblich von der künftigen Zinsentwicklung abhängig.

In den vergangenen Jahren waren Forward-Darlehen oftmals zum Nachteil der Kunden, da die Marktzinsen eher rückläufig waren. Diese Entwicklung könnte sich jedoch in den kommenden Jahren umkehren, wenn man der aktuelle Entwicklung hinsichtlich der EZB-Zinssätze folgt. Wirtschaftlich sinnvoll ist ein Forward-Darlehen also dann, wenn die Marktzinsen innerhalb der Vorlaufzeit stärker zulegen als der Forwardaufschlag, der zu Vertragsabschluss  für ein Forwardkredit vereinbart wurde.

Klar ist also, dass Forwardkredite mit einer entsprechend langen Vorlaufzeit einen höheren Risikoaufschlag beinhalten. Stand Mitte Dezember 2017 sind Forward-Darlehen mit einer 5-Jährigen Vorlauffrist und einer 60 Beleihungsgrenze bei einigen Anbietern ab 2,36 Prozent verfügbar. Demgegenüber liegt der Zinssatz für ein vergleichbares Darlehen zum selben Zeitraum bei ab 1,13 Prozent. Somit beträgt der aktuelle Forwardaufschlag in diesem Beispiel 1,23 Prozent für 5 Jahre.
Ob innerhalb der kommenden 5 Jahre der Finanzierungszins über 2,36 Prozent ansteigen wird bleibt schwer zu sagen. Doch es gibt ein weiteres wichtiges Argument für die Forward-Finanzierung: Sie kaufen sich heute Sicherheit und eine feste Kalkulationsgrundlage. Sie können entspannt ihre Anschlussfinanzierung angehen, unabhängig von der künftigen Zinsentwicklung. Sie wissen bereits heute die Darlehensrate für ihre künftige Finanzierung. Der Forwardkredit ist somit auch eine Art Versicherung für Kunden, die mit künftig steigenden Zinsen rechnen. Dieses Argument ist letztlich für viele Finanzierungsinteressenten ein wichtiges Entscheidungskriterium.

Allgemeinen Fragen rund um Forwarddarlehen

Grundsätzlich handelt es sich um ein Darlehen, dass nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt wird. In diesen Zeitraum fallen für den Kreditnehmer keine Kosten an. Der Zinssatz für das Darlehen wird jedoch bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgeschrieben. Bei einem echten Forwarddarlehen beginnt die Zinsbindungsfrist jedoch erst mit Auszahlung des Darlehens.

Für die Zinssicherheit des Kunden berechnen die Kreditgeber zumeist einen Forwardaufschlag im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen, welches unmittelbar ausgezahlt wird.

Der wesentliche Unterschied zu einem klassischen Immobilienkredit besteht also darin, dass die klassischen Annuitätendarlehen spätestens nach einer Bereitstellungsfrist von 12 Monaten ausgezahlt werden müssen. Bei einem Forwarddarlehen kann der Auszahlungszeitpunkt hingegen deutlich später sein.

Wichtig ist lediglich, dass der Zeitpunkt des Kreditabrufs im Vorfeld vertraglich festgeschrieben wird. Der Kunde muss also zu dem vereinbarten Zeitpunkt den Kredit abnehmen, auch wenn am Markt die Zinsen noch weiter gefallen sind oder der Kredit gar nicht mehr benötigt.

Ein Forwarddarlehen wird in der Praxis zumeist im Rahmen einer Anschlussfinanzierung eines Immobilienkredits gewährt. Hier stehen für den Kreditnehmer der Zeitpunkt und die Höhe des Kapitalbedarfs frühzeitig relativ sicher fest. Dieses sind wichtige Voraussetzungen für ein Forwarddarlehen.

Das Forwarddarlehen ist insbesondere für sicherheitsorientierte Kunden geeignet, die sich frühzeitig einen bestimmten Zinssatz sichern wollen. Als Kunde erhalten sie so frühzeitig eine feste Kalkulationsgrundlage.

Zudem ist das Forwarddarlehen für Kunden geeignet, die in naher Zukunft mit steigenden Zinsen rechnen.

Der Kunde sichert sich bereits heute einen Zinssatz. Dieser Zinssatz ist fix und bietet Planungssicherheit.

Der Kunde weiß frühzeitig, welche Darlehensbelastung er in der Zeit der künftigen Zinsfestschreibung tragen muss. Er kann entsprechend planen.

Ein weiteres Argument für Forwarddarlehen ist die Möglichkeit einer Kostenersparnis. Aktuell sind langfristige Darlehen sehr günstig zu erhalten. Die Zinssätze sind aufgrund der Geldpolitik der EZB auf einem historischen Tiefpunkt. Davon profitieren auch Forwarddarlehen.

Es ist schwer absehbar, wie sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen zu Zukunft entwickeln werden. Sofern nun ein Zinsanstieg kommt, der über dem Forwardaufschlag liegt, profitieren die Kunden von einer frühzeitigen Zinsfestschreibung über ein Forwarddarlehen.

Zudem können aber auch Veränderungen im persönlichen Umfeld des Kunden die Kreditwürdigkeit beeinflussen.

Weiterhin besteht das Risiko, dass gesetzliche Regelungen die Kreditvergabe erschweren. Jüngst ist diese geschehen, als die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU in deutsches Recht umgesetzt wurde.

Ein Forward-Darlehen besitzt auch Nachteile. Meist wird ein Zinsaufschlag fällig im Vergleich zu einer Finanzierung, die unmittelbar in Anspruch genommen werden würde.

Zudem muss das Darlehen in jedem Fall von der Bank abgenommen werden. Wenn der Kreditnehmer das Forward-Darlehen nicht wie vertraglich vereinbart abnimmt, muss er der Bank Schadensersatz in Form der so genannte Nichtabnahmeentschädigung zahlen.

Weiterhin verliert der Kunde die Freiheit, sich zum Zeitpunkt der Darlehensablösung einen dann günstigeren Anbieter zu suchen.

Die Zinsentwicklung ist deutlich rückläufig. So betrugen die Baufinanzierungszinsen für eine 10-jährige Zinsfestschreibung in 2008 noch 5,5 Prozent. Inzwischen ist eine solche Finanzierung bereits ab 1 Prozent zu erhalten. Somit waren Forward-Darlehen in der Vergangenheit sehr oft zum Nachteil der Darlehensnehmer ausgefallen. Um einen ökonomischen Vorteil zu haben müssen die Finanzierungszinsen stärker steigen als der vereinbarte Forwardaufschlag zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

 

Bis zu 5 Jahre im Voraus bieten einigen Anbieter die Forward-Darlehen an. Die meisten Bank und Versicherer bieten Forward-Darlehen jedoch nur bis zu einer Forwardzeit von 3 Jahren an.

Forwardzeiten von bis zu 12 Monaten werden aktuell von einigen Anbieter komplett ohne Forward-Aufschlag angeboten.

Grundsätzlich unterscheiden Finanzexperten zwischen echten und unechten Forward-Darlehen.

Bei echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung erst nach Ablauf der Forward-Periode, also mit Auszahlung des Darlehens. Dieses ist für den Kreditnehmer empfehlenswert, da er den Zins für die gesamte Darlehenslaufzeit garantiert bekommt.

Bei unechten Forward-Darlehen hingegen beginnt die Zinsbindung sofort also bereits zu Beginn der Forwardperiode.

Kunden sollten darauf achten, welcher Beginn der Zinsbindung vertraglich vereinbart werden soll und ggf. bei der Bank nachfragen.

Forward-Darlehen machen laut Finanzierungsexperten inzwischen etwa ein Siebtel der gesamten Baufinanzierung aus. Die Bedeutung nimmt in der aktuellen Marktlage weiter zu, da viele Kunden die aktuellen niedrigen Zinsen sichern möchten.

Das Forward-Darlehen wurde vom Finanzierungsanbieter Dr. Klein & Co. Im Jahre 1996 zusammengestellt. Ursprünglich war es für Baugenossenschaften und Kommunen gedacht. Der Hintergrund war, dass diese Kunden den Wunsch nach einer festen Kalkulationsgrundlage mitbrachten.

Eine wichtiges Kennzeichen eines Forwarddarlehens ist die Forwardfrist. Diese wird häufig auch als Forwardperiode, Vorlauffrist, Vorlaufdauer oder Forwarddauer bezeichnet.

Die Forwardfrist ist dabei der Zeitraum, der zwischen Abschluss und Auszahlung des Forwarddarlehens liegt. Sie kennzeichnet einen der wesentlichen Unterschiede zum Annuitätendarlehen.

Unterschied Forwarddarlehen und Annuitätendarlehen
Unterschied Forwarddarlehen und Annuitätendarlehen

In dem Zeitraum fallen für den Kunden des Forwarddarlehens keine Zinskosten an.

Die Forwardfrist kann bis zu 5 Jahre betragen. Mit zunehmender Forwardfrist werden die Kreditgeber zumeist einen Forwardaufschlag berechnen.

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Konnten wir alle Ihre allgemeinen Fragen zum Forward-Darlehen beantworten? Die Fragen: „Forward-Darlehen: Was ist das?“ sollten Sie nun beantworten können. Ich freue mich über einen Kommentar zu diesem Artikel. Haben Sie weitere Fragen? Nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion. Dieser Blog lebt vom Input seiner Nutzer.

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