Forward-Darlehen – Was ist das?

Frühzeitig über Forward-Darlehen informieren

Viele Immobilienbesitzer beobachten gespannt die Entwicklungen der Darlehenszinsen, wohl wissend, dass auch Sie in naher Zukunft eine Anschlussfinanzierung finden müssen. Dabei stellen sich viele die Frage, ob es möglich ist, die aktuell günstigen Zinsen für ein Darlehen in der Zukunft zu sichern. Die Antwort darauf lautet in vielen Fälle: Ja. In diesem Zusammenhang wird von Finanzierungsexperten zumeist von einem Forward-Darlehen gesprochen. „Forward-Darlehen – Was ist das?“ lautet oft die Gegenfrage der Kunden. Dieser Artikel möchte diese Frage anschaulich beantworten. Zudem erhalten Sie wertvolle Tipps, wie sie am besten bei der Planung ihrer Forward-Finanzierung am Besten vorgehen.

Was ist das Forward-Darlehen?

Grundsätzlich ist Forward-Darlehen dem klassischen Annuitätendarlehen sehr ähnlich. Der Hauptunterschied liegt in der Vorlauffrist. Demnach vereinbaren Sie heute mit ihrem Kreditgeber einen festen Zeitpunkt, zu dem Sie ein Darlehensbetrag X zu einen heute festgelegten Zinssatz Y abnehmen müssen. Der Zinssatz Y wird in der Regel etwas über den aktuellen Zinsen vergleichbarer Annuitätendarlehen liegen. Eine umfangreiche Erklärung des Forword-Darlehens und eine bildliche Darstellung finden Sie hier.

Forward-Darlehen können bis zu 5 Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Doch bevor voreilige Entscheidungen getroffen werden sollte man sich genaue Gedanken machen. Das Informieren und Planen der Anschlussfinanzierung sollte frühzeitig in dem Kalender eines jeden Darlehensnehmers stehen. Schließlich geht es doch nicht selten um erhebliche Geldbeträge.

Folgende Fragen sind bei der Planung zu beantworten:

Welcher Betrag wird für eine Anschlussfinanzierung benötigt?

Diese auf den ersten Blick triviale Frage ist oft gar nicht so leicht zu beantworten. Je länger die Vorlaufzeit des Forward-Darlehens ist, umso schwieriger ist der benötigte Betrag zu prognostizieren.

Zunächst der Tilgungsplan des bestehenden Darlehens heranzuziehen. Als Kunde können Sie sich von Ihrem aktuellen Kreditinstitut eine aktuelle Version unter berücksichtigter aktueller Sonderzahlungen erstellen lassen. Hier können Sie ihre Tilgungsleistung in den kommenden Jahren entsprechend berücksichtigen, sodass Sie am Ende den Betrag für die Anschlussfinanzierung relativ leicht ablesen können. Für einen ersten Überblick können Sie zudem die zahlreichen Tilgungsrechner nutzen, die im Internet verfügbar sind.

Oftmals können Sie von diesem ermittelten Betrag noch etwas abziehen, sofern Sie in der Zwischenzeit etwas Kapital ansparen konnten. Doch Vorsicht: hier sollten Sie nicht zu knapp kalkulieren. Etwas Puffer für eine etwaige Reparatur oder unvorhergesehene Kosten sollten schon zu decken sein. Sie sollten auch nicht vergessen, einen ehrlichen Blick auf Ihre persönliche Situation zu werfen. Steht etwa Nachwuchs an oder gibt es eine berufliche Veränderung, sollten Sie dieses frühzeitig in der Planung berücksichtigen.

Wann ist es sinnvoll, eine Regelung für die Anschlussfinanzierung zu treffen?

Forwardkredite können frühestens 5 Jahre vor Fälligkeit Ihres Immobiliendarlehens abgeschlossen werden. Ab diesem Zeitpunkt erscheint es daher sinnvoll, die Zinsentwicklung zumindest zu beobachten. Wann der tatsächlich richtige Zeitpunkt für die Regelung der Anschlussfinanzierung gekommen ist, lässt sich aus rein wirtschaftlicher Sicht leider zumeist erst im Nachhinein beantworten. Schließlich ist für die Frage maßgeblich von der künftigen Zinsentwicklung abhängig.

In den vergangenen Jahren waren Forward-Darlehen oftmals zum Nachteil der Kunden, da die Marktzinsen eher rückläufig waren. Diese Entwicklung könnte sich jedoch in den kommenden Jahren umkehren, wenn man der aktuelle Entwicklung hinsichtlich der EZB-Zinssätze folgt. Wirtschaftlich sinnvoll ist ein Forward-Darlehen also dann, wenn die Marktzinsen innerhalb der Vorlaufzeit stärker zulegen als der Forwardaufschlag, der zu Vertragsabschluss für ein Forwardkredit vereinbart wurde.

Klar ist also, dass Forwardkredite mit einer entsprechend langen Vorlaufzeit einen höheren Risikoaufschlag beinhalten. Stand Mitte Dezember 2017 sind Forward-Darlehen mit einer 5-Jährigen Vorlauffrist und einer 60 Beleihungsgrenze bei einigen Anbietern ab 2,36 Prozent verfügbar. Demgegenüber liegt der Zinssatz für ein vergleichbares Darlehen zum selben Zeitraum bei ab 1,13 Prozent. Somit beträgt der aktuelle Forwardaufschlag in diesem Beispiel 1,23 Prozent für 5 Jahre.
Ob innerhalb der kommenden 5 Jahre der Finanzierungszins über 2,36 Prozent ansteigen wird bleibt schwer zu sagen. Doch es gibt ein weiteres wichtiges Argument für die Forward-Finanzierung: Sie kaufen sich heute Sicherheit und eine feste Kalkulationsgrundlage. Sie können entspannt ihre Anschlussfinanzierung angehen, unabhängig von der künftigen Zinsentwicklung. Sie wissen bereits heute die Darlehensrate für ihre künftige Finanzierung. Der Forwardkredit ist somit auch eine Art Versicherung für Kunden, die mit künftig steigenden Zinsen rechnen. Dieses Argument ist letztlich für viele Finanzierungsinteressenten ein wichtiges Entscheidungskriterium.

Allgemeinen Fragen rund um Forwarddarlehen

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Konnten wir alle Ihre allgemeinen Fragen zum Forward-Darlehen beantworten? Die Fragen: „Forward-Darlehen: Was ist das?“ sollten Sie nun beantworten können. Ich freue mich über einen Kommentar zu diesem Artikel. Haben Sie weitere Fragen? Nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion. Dieser Blog lebt vom Input seiner Nutzer.

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