Die wichtigsten  Fragen und Anworten zum Thema Forward-Darlehen:

Allgemeinen Fragen rund um Immobiliendarlehen

Die Restschuld stellt den Betrag dar, denn Sie als Kunde nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ihres Kredites zurückzahlen müssen.

Insbesondere bei Immobilienfinanzierungen kann die Restschuldhöhe erheblich sein. Da die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist fällig wird, benötigen viele Kunden eine Anschlussfinanzierung.

Die Restschuld wird beeinflusst von der Höhe ihrer regelmäßigen Tilgungsrate sowie der Sondertilgung. Beachten Sie dabei, dass in ihrer Rate auch der Zinsanteil enthalten ist und der Tilgungsanteil anfänglich oft relativ gering ist.

Beispiel: Sie haben einen Kredit über 200.000 EUR mit 10-Jähriger Zinsbindung aufgenommen. Dabei schaffen Sie es in den 10 Jahren 100.000 EUR zu tilgen. Die Restschuld nach 10 Jahren beträgt somit 100.000 EUR

 

Sonderzahlungs-Optionen sind vertraglich vereinbarte Regelungen. Demnach hat der Kunde die Möglichkeit, einen bestimmten Betrag zu einem bestimmten Zeitpunkt, zusätzlich zur normalen Tilgung zurückzuzahlen. Der Kunde kann diese Möglichkeit nutzen. Er hat aber nicht die Verpflichtung dazu.

Die Höhe der möglichen Sonderzahlung wird bei Darlehensabschluss vertraglich vereinbart. Oft sind die Sonderzahlung so geregelt, dass der Kunde jährlich bis zu einem bestimmten Betrag Sonderzahlungen leisten kann. Zudem gibt es auch Darlehensverträge ohne Sonderzahlungsmöglichkeiten.

Beispiel:

Ein Kunde schließt ein Darlehensvertrag über 200.000 EUR ab
Im Darlehensvertrag ist geregelt, dass er jährlich bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme über eine Sonderzahlung einbringen kann
Die Sonderzahlung hat jeweils bis zum 30.05 des jeweiligen Jahres zu erfolgen

Der Kunde kann als bis zu 10.000 EUR jährlich zusätzlich tilgen. Wenn er dieses nicht macht, verfällt die Sonderzahlungsoption für das aktuelle Jahr.

Mögliche Regelung der Sondertilgung im Darlehensvertrag:

Sie sind berechtigt, während der Zinsbindungsfrist jährlich zum 30.06, frühstens jedoch ein Jahr nach Vollauszahlung, Sondertilgungen bis maximal 5 Prozent des Darlehensnominalbetrages zu leisten. Der Mindestbetrag beträgt 1000 EUR. Die Rate bleibt unverändert.

Tipp: Es ist anzuraten, einen Darlehensvertrag mit Sonderzahlungmöglichkeit auszuwählen. Aus Kundensicht erhöht sich dadurch die Flexibilität bei der Darlehensrückzahlung enorm. Sie können zusätzliches Kapital zur Tilgung verwenden. Dadurch können Sie die Restschuld zum Darlehensende deutlich reduzieren.

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn Sie ein Immobiliendarlehen innerhalb der Zinsbindungfrist aufgrund des sogenannten „berechtigten Interesses“ kündigen. Die Bank berechnet ihnen dann die entgangenen Zinserträge als Gebühr.

Nach gültiger Rechtssprechung muss die Bank dabei folgende Faktoren berücksichtigen:

  • Ein evt. zwischenzeitlich gesunkenes Zinsniveau
  • Die für das Darlehen vereinbarten Zahlungsströme inklusive der Vollausnutzung der Sonderzahlungen
  • Ersparung von Risikokosten und Verwaltungskosten

Zumeist kommen gerade bei einer langfristigen Restzinsbindung trotzdem erhebliche Summe zusammen. Daher sollte geprüft werden, mit welcher Gebührenhöhe grob zu rechnen ist. Weiterhin ist zu überprüfen, ob andere Kündigungsmöglichkeiten bestehen.

Die Frage eines möglichen Forderungsverkaufs wird im Rahmen der Darlehensbedingungen geregelt. Viele Kreditgeber halten sich die Option eines Forderungsverkaufs offen. Gesetzlich wurden die Möglichkeiten des Verkaufs jedoch bereits in der vergangenen Jahren stark eingeschränkt, sodass wir das potentielle Risiko für die Kunden als gering einschätzen.

Zumeist können sie als Kunden gegen einen Aufpreis eine Vertragsoption wählen, bei welcher verbindlich vereinbart wird, dass ein Forderungsverkauf ausgeschlossen ist.

Beispiel einer Vertragsklausel:

Die Bank darf die Forderung aus diesem Darlehensvertrag abtreten oder das Vertragsverhältnis auf Dritte übertragen, soweit Sie nicht der Übertragung zustimmen müssen.

 

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Allgemeinen Fragen rund um Forwarddarlehen

Grundsätzlich handelt es sich um ein Darlehen, dass nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt wird. In diesen Zeitraum fallen für den Kreditnehmer keine Kosten an. Der Zinssatz für das Darlehen wird jedoch bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgeschrieben. Bei einem echten Forwarddarlehen beginnt die Zinsbindungsfrist jedoch erst mit Auszahlung des Darlehens.

Für die Zinssicherheit des Kunden berechnen die Kreditgeber zumeist einen Forwardaufschlag im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen, welches unmittelbar ausgezahlt wird.

Der wesentliche Unterschied zu einem klassischen Immobilienkredit besteht also darin, dass die klassischen Annuitätendarlehen spätestens nach einer Bereitstellungsfrist von 12 Monaten ausgezahlt werden müssen. Bei einem Forwarddarlehen kann der Auszahlungszeitpunkt hingegen deutlich später sein.

Wichtig ist lediglich, dass der Zeitpunkt des Kreditabrufs im Vorfeld vertraglich festgeschrieben wird. Der Kunde muss also zu dem vereinbarten Zeitpunkt den Kredit abnehmen, auch wenn am Markt die Zinsen noch weiter gefallen sind oder der Kredit gar nicht mehr benötigt.

Ein Forwarddarlehen wird in der Praxis zumeist im Rahmen einer Anschlussfinanzierung eines Immobilienkredits gewährt. Hier stehen für den Kreditnehmer der Zeitpunkt und die Höhe des Kapitalbedarfs frühzeitig relativ sicher fest. Dieses sind wichtige Voraussetzungen für ein Forwarddarlehen.

Das Forwarddarlehen ist insbesondere für sicherheitsorientierte Kunden geeignet, die sich frühzeitig einen bestimmten Zinssatz sichern wollen. Als Kunde erhalten sie so frühzeitig eine feste Kalkulationsgrundlage.

Zudem ist das Forwarddarlehen für Kunden geeignet, die in naher Zukunft mit steigenden Zinsen rechnen.

Der Kunde sichert sich bereits heute einen Zinssatz. Dieser Zinssatz ist fix und bietet Planungssicherheit.

Der Kunde weiß frühzeitig, welche Darlehensbelastung er in der Zeit der künftigen Zinsfestschreibung tragen muss. Er kann entsprechend planen.

Ein weiteres Argument für Forwarddarlehen ist die Möglichkeit einer Kostenersparnis. Aktuell sind langfristige Darlehen sehr günstig zu erhalten. Die Zinssätze sind aufgrund der Geldpolitik der EZB auf einem historischen Tiefpunkt. Davon profitieren auch Forwarddarlehen.

Es ist schwer absehbar, wie sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen zu Zukunft entwickeln werden. Sofern nun ein Zinsanstieg kommt, der über dem Forwardaufschlag liegt, profitieren die Kunden von einer frühzeitigen Zinsfestschreibung über ein Forwarddarlehen.

Zudem können aber auch Veränderungen im persönlichen Umfeld des Kunden die Kreditwürdigkeit beeinflussen.

Weiterhin besteht das Risiko, dass gesetzliche Regelungen die Kreditvergabe erschweren. Jüngst ist diese geschehen, als die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU in deutsches Recht umgesetzt wurde.

Ein Forward-Darlehen besitzt auch Nachteile. Meist wird ein Zinsaufschlag fällig im Vergleich zu einer Finanzierung, die unmittelbar in Anspruch genommen werden würde.

Zudem muss das Darlehen in jedem Fall von der Bank abgenommen werden. Wenn der Kreditnehmer das Forward-Darlehen nicht wie vertraglich vereinbart abnimmt, muss er der Bank Schadensersatz in Form der so genannte Nichtabnahmeentschädigung zahlen.

Weiterhin verliert der Kunde die Freiheit, sich zum Zeitpunkt der Darlehensablösung einen dann günstigeren Anbieter zu suchen.

Die Zinsentwicklung ist deutlich rückläufig. So betrugen die Baufinanzierungszinsen für eine 10-jährige Zinsfestschreibung in 2008 noch 5,5 Prozent. Inzwischen ist eine solche Finanzierung bereits ab 1 Prozent zu erhalten. Somit waren Forward-Darlehen in der Vergangenheit sehr oft zum Nachteil der Darlehensnehmer ausgefallen. Um einen ökonomischen Vorteil zu haben müssen die Finanzierungszinsen stärker steigen als der vereinbarte Forwardaufschlag zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

 

Bis zu 5 Jahre im Voraus bieten einigen Anbieter die Forward-Darlehen an. Die meisten Bank und Versicherer bieten Forward-Darlehen jedoch nur bis zu einer Forwardzeit von 3 Jahren an.

Forwardzeiten von bis zu 12 Monaten werden aktuell von einigen Anbieter komplett ohne Forward-Aufschlag angeboten.

Grundsätzlich unterscheiden Finanzexperten zwischen echten und unechten Forward-Darlehen.

Bei echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung erst nach Ablauf der Forward-Periode, also mit Auszahlung des Darlehens. Dieses ist für den Kreditnehmer empfehlenswert, da er den Zins für die gesamte Darlehenslaufzeit garantiert bekommt.

Bei unechten Forward-Darlehen hingegen beginnt die Zinsbindung sofort also bereits zu Beginn der Forwardperiode.

Kunden sollten darauf achten, welcher Beginn der Zinsbindung vertraglich vereinbart werden soll und ggf. bei der Bank nachfragen.

Forward-Darlehen machen laut Finanzierungsexperten inzwischen etwa ein Siebtel der gesamten Baufinanzierung aus. Die Bedeutung nimmt in der aktuellen Marktlage weiter zu, da viele Kunden die aktuellen niedrigen Zinsen sichern möchten.

Das Forward-Darlehen wurde vom Finanzierungsanbieter Dr. Klein & Co. Im Jahre 1996 zusammengestellt. Ursprünglich war es für Baugenossenschaften und Kommunen gedacht. Der Hintergrund war, dass diese Kunden den Wunsch nach einer festen Kalkulationsgrundlage mitbrachten.

Eine wichtiges Kennzeichen eines Forwarddarlehens ist die Forwardfrist. Diese wird häufig auch als Forwardperiode, Vorlauffrist, Vorlaufdauer oder Forwarddauer bezeichnet.

Die Forwardfrist ist dabei der Zeitraum, der zwischen Abschluss und Auszahlung des Forwarddarlehens liegt. Sie kennzeichnet einen der wesentlichen Unterschiede zum Annuitätendarlehen.

Unterschied Forwarddarlehen und Annuitätendarlehen
Unterschied Forwarddarlehen und Annuitätendarlehen

In dem Zeitraum fallen für den Kunden des Forwarddarlehens keine Zinskosten an.

Die Forwardfrist kann bis zu 5 Jahre betragen. Mit zunehmender Forwardfrist werden die Kreditgeber zumeist einen Forwardaufschlag berechnen.

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Fragen rund um den Forwardaufschlag und Zinsen

Als Gegenleistung für den garantierten Zinssatz wird die Bank in den meisten Fällen einen Zinsaufschlag berechnen.  Dieser Zinsaufschlag nimmt zu, mit jedem Monat, den die Bank in Vorfeld die Zinsen garantiert. So liegt der Zinsaufschlag für ein Jahr Zinsgarantie bei etwa 0,2 Prozent, während 2 Jahre schon etwa 0,5 Prozent Zinsaufschlag bedeuten. Inzwischen ist es jedoch auch üblich, dass viele Banken auf einen Zinsaufschlag verzichten, wenn die Vorlaufzeit bis zum Darlehensbeginn nur noch einige Monate beträgt.

Der Forward-Aufschlag hat sich in den vergangenen Jahren analog der Zinsentwicklung rückläufig entwickelt. Dieses führt dazu, dass die Attraktivität von Forward-Darlehen weiter zunimmt. Inzwischen berichteten Finanzierungsexperten, dass es unter optimalen Bedingungen (guter Beleihungswert und hohe Bonität) einige Anbieter in 2016 gibt, die einen Forwardaufschläge von nur 0,6 Prozent für 5 Jahre Forwardlaufzeit berechnen.
Durchschnittlich kann man für das Jahr 2015 noch von einem Forwardaufschlag von 0,58 Prozent für 3 Jahre ausgehen.

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Fragen rund um das Thema Umschuldung

Sofern das Forwarddarlehen korrekt gekündigt ist, fallen keine Kosten für  Vorfälligkeitsentschädigung an. Der Kreditnehmer muss allerdings die Kosten für die Umschreibung der Grundschuld tragen, sofern er zu einem neuen Kreditgeber wechselt. Dadurch entstehen Grundbuchkosten, Notarkosten und Bearbeitungsgebühren.

Bei der Grundschuldabtretung wird im Grundbuch vermerkt, das die Grundschuld der ursprünglich finanzierenden Bank an den neuen Kreditgeber übergegangen ist.

Aus Kostensicht ist davon abzuraten, eine Grundschuld löschen zu lassen. Das Löschen einer Grundschuld kostet Gebühren. Zudem kann es gut sein, dass in einigen Jahre wieder eine Finanzierung benötigt wird.
Statt die Grundschuld zu löschen kann sich der Kunde von dem eingetragenen Darlehensgeber eine Löschungsbewilligung aushändigen lassen. Diese bestätigt, dass die Grundschuld stillgelegt ist und somit nicht mehr durch als Sicherheit genutzt wird. Der Kunde kann somit die Grundschuld einfach ruhen lassen und zu einem späteren Zeitpunkt für eine Finanzierung jederzeit wiederverwenden.

Grundsätzlich werden der Aufwand und die Kosten für den Wechsel des Darlehens von dem alten Kreditgeber gerne übertrieben. Oft lohnt sich ein Wechsel zu einem günstigeren Institut. Um die Kosten grob zu kalkulieren, empfiehlt es sich einen Onlinerechner zur Kalkulation der Umschuldungskosten heranzuziehen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Umschreiben der Sicherheiten in den allermeisten Fällen günstiger ist, als die Löschung und  Neueintragung einer Grundschuld. Grundschulden können relativ problemlos an einen neuen Darlehensnehmer übertragen werden. Die  dabei entstehenden Kosten liegen je nach Höhe der Grundschuld zwischen 0,1 Prozent und 0,2 Prozent.

Zusätzlich können Notarkosten und Bearbeitungsgebühren anfallen.

Im Rahmen der Umschuldung muss die Grundbuchsicherheit an den neuen Kreditgeber umgeschrieben werden. Dazu ermächten Sie den neuen Kreditgeber eine Grundschuldabtretung zu veranlassen. Diese erfolgt dann bei einem Notar zwischen ihrem alten und den neuen Kreditgeber.

Es ist zu prüfen, ob es sich bei der Sicherheit um eine Hypothek oder eine Grundschulden handelt. In den allermeisten Fällen wird heute eine Grundschuld eingetragen, da diese übertragbar ist.

Ist ihr bisheriges Darlehen mit einer Hypothek gesichert, wird ein Umschreiben auf einen neuen Kreditgeber nicht möglich sein. Hypotheken sind akzessorisch. Das bedeutet sie sind an dem Bestand einer Forderung gebunden. Sobald die Forderung erlischt, erlischt auch die Hypothek.

 

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Fragen rund um das Thema Kündigen von Forwarddarlehen

10 Jahre nach der Auszahlung des Forwarddarlehens haben Kreditnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht. Innerhalb der 10-Jahresfrist wird es schwieriger aus einem gültigen Vertrag herauszukommen. Da die Kosten erheblich sein können, sollten Kreditnehmer folgende Optionen prüfen:
Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Viele Kreditnehmer haben in der Vergangenheit von einer Klausel in den Kreditverträgen von Forward-Darlehen profitiert, die nach gültiger Rechtsauffassung fehlerhaft war. Eine fehlerhafte Widerrufsklausel eröffnet den Kreditnehmern eine gute Verhandlungsbasis zur Senkung der Vorfälligkeitsentschädigung. Durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die am 21 März 2016 in Kraft getreten ist, wurden die Kündigungsmöglichkeiten auch bei fehlerhaften Klauseln jedoch stark eingeschränkt.
Es empfiehlt sich trotzdem, den Kreditvertrag unter dem Aspekt der fehlerhaften Widerrufsbelehrung zu prüfen. Einen generellen Überblick bieten zahlreiche Internetseiten. Zudem können sowohl Fachanwälte als auch die Verbraucherzentralen eine exakte rechtliche Prüfung der Gegebenheiten vornehmen. Bei der Verbraucherzentrale Hamburg ist beispielsweise eine Vertragsprüfung ab 70 Euro zu erhalten.

Eine weitere Möglichkeit, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, wäre es bei einem Immobilienerwerb, dass der Käufer das Forwarddarlehen übernimmt. Dieses funktioniert jedoch grundsätzlich nur, wenn die Bank dem Schuldnerwechsel zustimmt. Die Bonitätsprüfung verursacht zudem Aufwand, den sich die Bank in Form von Gebühren bezahlen lassen wird. Zudem muss auch der Käufer ein Interesse haben, den bestehenden Forwardkredt zu übernehmen. Sofern die Zinskonditionen aktuell am Markt günstiger sind, wird dieses oft nicht der Fall sein.

Nachdem die Kündigung wirksam wurde, muss das Forwarddarlehen innerhalb der Frist von mindestens 2 Wochen zurückgezahlt werden. Es empfiehlt sich jedoch den Rückzahlungstermin eng mit dem Bankberater abzustimmen und möglichst unmittelbar die Rückzahlung des Forward-Darlehens durchzuführen. Sofern die Frist verstreicht, gilt das Darlehen als nicht gekündigt.

Der Forward-Kreditgeber berechnet den entgangenen Zinsertrag. Dabei gilt, dass gilt, dass die für den Kreditnehmer günstigste reguläre Rückzahlungsvariante anzunehmen ist. Der Kreditgeber soll somit von der höchstmöglichen vertraglich vereinbarten Tilgung ausgehen. Weiterhin ist anzunehmen, dass alle Sondertilgungsmöglichkeiten des Forwarddarlehens voll in Anspruch genommen werden.
Von den entgangenen Zinserträgen muss der Kreditgeber die Erträge abziehen, die er für die Anlage des Kapitals im selben Zeitlauf erhalten würde. Als Referenzzinssatz dazu dient die Umlaufrendite, die von der Bundesbank regelmäßig veröffentlicht wird. Da diese jedoch teilweise inzwischen im negativen Bereich sich befindet, ist diese Rechnung nicht unbedingt zu Vorteil für der Kreditnehmer.

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