Forward-Darlehen Erklärung

Funktionsweise und Erklärung von Forward-Darlehen

Erklärung von Forward-Darlehen
Forwarddarlehen -Definition und Erklärung

Erklärung von Forward-Darlehen

Grundsätzlich handelt es sich bei einem Forward-Darlehen um ein Darlehen, dass erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt wird. Bereits bei Abschluss des Forward-Darlehens wird ein Auszahlungszeitpunkt verbindlich festgelegt. Dieser Auszahlungszeitpunkt wird üblicherweise zwischen 12 Monate und bis zu 5 Jahre in der Zukunft liegen. Der Zeitraum bis zur Darlehensauszahlung wird auch als Forwardperiode bezeichnet. In diesen Zeitraum fallen für den Kreditnehmer keine laufenden Kosten an. Es werden in der Vorlaufzeit weder Zinsen noch Bereitstellungszinsen in dieser Zeit fällig. Das Forward-Darlehen wird somit zumeist eine etwas höhere Effektivverzinsung besitzen, als ein vergleichbares Annuitätendarlehen, welches sie innerhalb der kommende Monate abrufen. Als Richtwert kann man aktuell von einen Forwardaufschlag von etwa 0,2 Prozentpunkte pro Jahr Vorlaufzeit ausgehen. Soweit die allgemeine Erklärung von Forward-Darlehen, doch es gibt weitere Besonderheiten.

Tipp 1: Der Zinsaufschlag steigt mit Zunahme der Vorlaufzeit. Forwarddarlehen lohnen sich daher meist erst ab 3 Jahre Vorlaufzeit.

Arten von Forwarddarlehen

In der Praxis unterscheidet man zwischen echten und unechten Forward-Darlehen. Hier liegt der Unterschied in dem Beginn der Zinsbindungsfrist. So startet bei einem echten Forward-Darlehen die Zinsbindungsfrist mit der Auszahlung des Darlehens. Dieses ist für den Kunden in der Regel von Vorteil, da der Zinssatz damit länger gesichert ist.

Hingegen startet bei einem unechten Forward-Darlehen die Zinsbindungsfrist sofort mit dem Vertragsabschluss. Bei einer Zinsfestschreibung von 10-Jahren ist bei dieser Variante somit bei einer Vorlaufzeit von 3 Jahren bereits ein Drittel der Zinsbindungsfrist abgelaufen, wenn das Darlehen ausgezahlt wird. Kunden sollten daher bei Vertragsabschluss darauf achten, welcher Zeitpunkt für den Start der Zinsbindungsfrist festgelegt wird.

Tipp 2: Prüfen Sie vor Vertragsabschluss den Beginn der Zinsbindungsfrist bei einem Forward-Darlehen

Forward-Darlehen für wen interessant?

Das Forward-Darlehen ist gedacht für Immobilienbesitzer, welche in absehbarer Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigen. Schließlich wird ein Großteil der Immobilienkredite während der regulären Laufzeit nicht vollständig getilgt. Bei etwa 80 Prozent der Darlehen besteht auch nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld. Da sich die Höhe der Restschuld sowie der Zeitpunkt der Umschuldung relativ genau kalkulieren lassen, kann die Anschlussfinanzierung bereits einige Jahre in Voraus vereinbart werden.

Infografik: Erklärung von Forward-Darlehen und Annuitätendarlehen
Infografik: Erklärung von Forward-Darlehen und Annuitätendarlehen

Insbesondere Kunde, die ein zukünftig steigendes Zinsniveau erwarten, nutzen das Forwarddarlehen um das aktuelle Zinsniveau zu sichern. Daher wird das Forwarddarlehen auch öfter als eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen bezeichnet.

Tipp 3: Forwarddarlehen wirken wie eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen. Prüfen Sie Kosten und Nutzen eines Angebotes anhand eines Tilgungsrechners. Was kostet sie der Zinsaufschlag? Wie teuer sind vergleichbare Annuitätendarlehen?

Forward-Darlehen: Zeitraum bis zur Auszahlung

Der wesentliche Unterschied zu einem klassischen Immobilienkredit besteht also darin, dass die Darlehenszinsen frühzeitig bei Abschluss festgeschrieben werden, das Forward-Darlehen aber erst später abgerufen wird. Klassischen Annuitätendarlehen müssen hingegen spätestens nach einer Bereitstellungsfrist von 12 Monaten, oftmals auch deutlich früher, abgerufen werden. Bei einem Forward-Darlehen kann der Auszahlungszeitpunkt hingegen deutlich später sein. Wichtig ist jedoch, dass der Zeitpunkt des Kreditabrufs im Vorfeld vertraglich festgeschrieben ist. Der Kunde muss zu dem vereinbarten Zeitpunkt den Kredit abnehmen, auch wenn am Markt die Zinsen noch weiter gefallen sind oder der Kredit gar nicht mehr benötigt wird.

Tipp 4: Beachten Sie, dass die Kündigung eines abgeschlossenen Forward-Darlehens innerhalb der Zinsbindung kompliziert und teuer sein kann. Ein Forward-Darlehen ist nur sinnvoll, wenn Sie die Höhe der Restschuld sicher vorhersehen können. Sondertilgung, mögliche Erbschaften oder Ähnliches bedenken!

Keine Auszahlung im Raten

In der Praxis werden Forward-Darlehen fast ausschließlich zur Anschlussfinanzierung angeboten. Sie werden daher in einer Summe ausgezahlt. Zumeist wird der Betrag direkt an auf das Darlehenskonto des fälligen Immobilienkredits überwiesen. Klassische Annuitätendarlehen können hingegen nach Bedarf im Laufe einer vertraglich vereinbarten Periode abgerufen werden. Dieses ist beispielsweise bei Neubauvorhaben von Bedeutung. Hier werden die Beträge oft gemäß Baufortschritt gezahlt. Somit eignet sich ein Forward-Darlehen nicht für die Finanzierung von Neubauvorhaben.

Beispiele zur Erklärung von Forward-Darlehen

Berechnung Kosten/Nutzen Forward-Darlehen

Herr Hauser benötigt eine Anschlussfinanzierung seines Immobilienkredites in 3 Jahren. Wie ist vorzugehen?

Schritt 1: Restschuld für den Zeitpunkt der Darlehensablösung ermitteln

Zunächst ermittelt Herr Hauser die Höhe der Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung. Im Rahmen seinen ursprünglichen Darlehensabschluss wurde Herrn Hauser von der Bank ein Tilgungsplan ausgehängt. Ihr kann er die Restschuld entnehmen. Wenn Herr Hauser inzwischen Sonderzahlungen vorgenommen hat, kann er mittels eines Online-Tilgungsrechners die Restschuld ermitteln oder sich einen angepassten Tilgungsplan von seiner Bank zuschicken lassen.

Die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung beträgt im Beispiel 200.000 EUR.

Schritt 2: Was kostet ein vergleichbares Darlehen, wenn ich es heute benötigen würde?

Um beurteilen zu können, ob ein Forward-Darlehen für Herr Hauser sinnvoll ist, müssen nun die Opportunitätskosten ermittelt werden. Dieses sind die Kosten, die Herr Hauser ohnehin für die Anschlussfinanzierung zahlen müsste. Zur schneller Berechnung nutzt Herr Hauser ein Online-Vergleichsportal.

Hier ermittelt Herr Hauser: Ausgehend von einem Beleihungswert von 60 Prozent und einem anfänglichen Tilgungssatz von 3 Prozent sind Annuitätendarlehen mit einer 10-jährigen Zinsbindung aktuell ab einem Effektivzinssatz von 0,8 Prozent zu erhalten.

Schritt 3: Was kostet ein Forwarddarlehen?

Herr Hauser prüft nun die Kosten, die Ihn für den Abschluss eines Forward-Darlehen entstehen. Auch hier nutzt er die Online-Vergleichtools zur Orientierung. Nach Eingabe Darlehenshöhe, des Beleihungswertes und des Tilgungsatze von 3 Prozent erfährt Herr Hauser, das ein vergleichbares Forwarddarlehen mit einer Vorlaufzeit von 36 Monaten etwa 1,30 Prozent Zinsen kosten würde.

Schritt 4: Bewertung des Ergebnisses

Herr Hauser hat ermittelt, dass ein Forwarddarlehen ihm 0,5 Prozent teuer kommt. Er rechnet jedoch mit einem möglichen Zinsanstieg von bis zu 2 Prozent in den kommenden 3 Jahren. Daher entscheidet er sich dazu, heute ein Forwarddarlehen abzuschließen. Zur genauen Kalkulation nutzt Herrn Hauser einen Tilgungsrechner.

 

Zusammenfassung Erklärung Forward-Darlehen
  • Ziel: Anschlussfinanzierung frühzeitig gegen steigende Zinsen absichern
  • Frühzeitig sichere Kalkulationsbasis für die Anschlussfinanzierung
  • Bereits heute wird ein Zinssatz vereinbart, für einen Kredit, der zu einem späteren Zeitpunkt benötigt wird
  • Kann bis zu 5 Jahre vor Fälligkeit der Anschlussfinanzierung vereinbart werden
  • Kreditgeber berechnen oftmals Zinsaufschlag (sogenannter Forwardaufschlag)
  • Zinsen fallen erst nach Darlehensauszahlung an

Fragen und Erklärungen rund um Forward-Darlehen

Grundsätzlich handelt es sich um ein Darlehen, dass nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt wird. In diesen Zeitraum fallen für den Kreditnehmer keine Kosten an. Der Zinssatz für das Darlehen wird jedoch bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgeschrieben. Bei einem echten Forwarddarlehen beginnt die Zinsbindungsfrist jedoch erst mit Auszahlung des Darlehens.

Für die Zinssicherheit des Kunden berechnen die Kreditgeber zumeist einen Forwardaufschlag im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen, welches unmittelbar ausgezahlt wird.

Der wesentliche Unterschied zu einem klassischen Immobilienkredit besteht also darin, dass die klassischen Annuitätendarlehen spätestens nach einer Bereitstellungsfrist von 12 Monaten ausgezahlt werden müssen. Bei einem Forwarddarlehen kann der Auszahlungszeitpunkt hingegen deutlich später sein.

Wichtig ist lediglich, dass der Zeitpunkt des Kreditabrufs im Vorfeld vertraglich festgeschrieben wird. Der Kunde muss also zu dem vereinbarten Zeitpunkt den Kredit abnehmen, auch wenn am Markt die Zinsen noch weiter gefallen sind oder der Kredit gar nicht mehr benötigt.

Ein Forwarddarlehen wird in der Praxis zumeist im Rahmen einer Anschlussfinanzierung eines Immobilienkredits gewährt. Hier stehen für den Kreditnehmer der Zeitpunkt und die Höhe des Kapitalbedarfs frühzeitig relativ sicher fest. Dieses sind wichtige Voraussetzungen für ein Forwarddarlehen.

Das Forwarddarlehen ist insbesondere für sicherheitsorientierte Kunden geeignet, die sich frühzeitig einen bestimmten Zinssatz sichern wollen. Als Kunde erhalten sie so frühzeitig eine feste Kalkulationsgrundlage.

Zudem ist das Forwarddarlehen für Kunden geeignet, die in naher Zukunft mit steigenden Zinsen rechnen.

Der Kunde sichert sich bereits heute einen Zinssatz. Dieser Zinssatz ist fix und bietet Planungssicherheit.

Der Kunde weiß frühzeitig, welche Darlehensbelastung er in der Zeit der künftigen Zinsfestschreibung tragen muss. Er kann entsprechend planen.

Ein weiteres Argument für Forwarddarlehen ist die Möglichkeit einer Kostenersparnis. Aktuell sind langfristige Darlehen sehr günstig zu erhalten. Die Zinssätze sind aufgrund der Geldpolitik der EZB auf einem historischen Tiefpunkt. Davon profitieren auch Forwarddarlehen.

Es ist schwer absehbar, wie sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen zu Zukunft entwickeln werden. Sofern nun ein Zinsanstieg kommt, der über dem Forwardaufschlag liegt, profitieren die Kunden von einer frühzeitigen Zinsfestschreibung über ein Forwarddarlehen.

Zudem können aber auch Veränderungen im persönlichen Umfeld des Kunden die Kreditwürdigkeit beeinflussen.

Weiterhin besteht das Risiko, dass gesetzliche Regelungen die Kreditvergabe erschweren. Jüngst ist diese geschehen, als die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU in deutsches Recht umgesetzt wurde.

Ein Forward-Darlehen besitzt auch Nachteile. Meist wird ein Zinsaufschlag fällig im Vergleich zu einer Finanzierung, die unmittelbar in Anspruch genommen werden würde.

Zudem muss das Darlehen in jedem Fall von der Bank abgenommen werden. Wenn der Kreditnehmer das Forward-Darlehen nicht wie vertraglich vereinbart abnimmt, muss er der Bank Schadensersatz in Form der so genannte Nichtabnahmeentschädigung zahlen.

Weiterhin verliert der Kunde die Freiheit, sich zum Zeitpunkt der Darlehensablösung einen dann günstigeren Anbieter zu suchen.

Die Zinsentwicklung ist deutlich rückläufig. So betrugen die Baufinanzierungszinsen für eine 10-jährige Zinsfestschreibung in 2008 noch 5,5 Prozent. Inzwischen ist eine solche Finanzierung bereits ab 1 Prozent zu erhalten. Somit waren Forward-Darlehen in der Vergangenheit sehr oft zum Nachteil der Darlehensnehmer ausgefallen. Um einen ökonomischen Vorteil zu haben müssen die Finanzierungszinsen stärker steigen als der vereinbarte Forwardaufschlag zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Bis zu 5 Jahre im Voraus bieten einigen Anbieter die Forward-Darlehen an. Die meisten Bank und Versicherer bieten Forward-Darlehen jedoch nur bis zu einer Forwardzeit von 3 Jahren an.

Forwardzeiten von bis zu 12 Monaten werden aktuell von einigen Anbieter komplett ohne Forward-Aufschlag angeboten.

Grundsätzlich unterscheiden Finanzexperten zwischen echten und unechten Forward-Darlehen.

Bei echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung erst nach Ablauf der Forward-Periode, also mit Auszahlung des Darlehens. Dieses ist für den Kreditnehmer empfehlenswert, da er den Zins für die gesamte Darlehenslaufzeit garantiert bekommt.

Bei unechten Forward-Darlehen hingegen beginnt die Zinsbindung sofort also bereits zu Beginn der Forwardperiode.

Kunden sollten darauf achten, welcher Beginn der Zinsbindung vertraglich vereinbart werden soll und ggf. bei der Bank nachfragen.

Forward-Darlehen machen laut Finanzierungsexperten inzwischen etwa ein Siebtel der gesamten Baufinanzierung aus. Die Bedeutung nimmt in der aktuellen Marktlage weiter zu, da viele Kunden die aktuellen niedrigen Zinsen sichern möchten.

Das Forward-Darlehen wurde vom Finanzierungsanbieter Dr. Klein & Co. Im Jahre 1996 zusammengestellt. Ursprünglich war es für Baugenossenschaften und Kommunen gedacht. Der Hintergrund war, dass diese Kunden den Wunsch nach einer festen Kalkulationsgrundlage mitbrachten.

Eine wichtiges Kennzeichen eines Forwarddarlehens ist die Forwardfrist. Diese wird häufig auch als Forwardperiode, Vorlauffrist, Vorlaufdauer oder Forwarddauer bezeichnet.

Die Forwardfrist ist dabei der Zeitraum, der zwischen Abschluss und Auszahlung des Forwarddarlehens liegt. Sie kennzeichnet einen der wesentlichen Unterschiede zum Annuitätendarlehen.

Unterschied Forwarddarlehen und Annuitätendarlehen
Unterschied Forwarddarlehen und Annuitätendarlehen

In dem Zeitraum fallen für den Kunden des Forwarddarlehens keine Zinskosten an.

Die Forwardfrist kann bis zu 5 Jahre betragen. Mit zunehmender Forwardfrist werden die Kreditgeber zumeist einen Forwardaufschlag berechnen.

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