Anschlussfinanzierung – Schritte und Vorgehen

Schritte der Umschuldung

Stufen der Anschlussfinanzierung
Stufen der Anschlussfinanzierung

Angesichts aktuell kundenfreundlicher Finanzierungszinsen reiben sich viele Immobilienbesitzer erfreut die Augen wenn es um die Anschlussfinanzierung geht. Haben sie doch ursprünglich noch zu deutlich höheren Zinssätzen ihre Immobilie  finanziert. Nun stehen sie bald vor der Frage: „Wie soll die Anschlussfinanzierung geregelt werden?“ Hier warten einige Heraufforderungen. Um gut vorbereitet zu sein, sollten Kunden ihre Anschlussfinanzierung strukturiert planen. Folgende Schritte werden Sie mit Ihrer Anschlussfinanzierung durchlaufen:

Schritt 1: Planungsphase

Zeiten und Fristen für die Anschlussfinanzierung

Mittels Forwarddarlehen können sich Kreditnehmer aktuellen günstigen Kondition bereits bis zu 5 Jahre im Voraus für die Umschuldung sichern. Je früher der Kunde jedoch im Voraus ein Kreditvertrag unterschreibt, desto höher wird der effektive Zinssatz aufgrund des Forwardaufschlags ausfallen. Daher empfiehlt es sich, die Zinsen etwa 3 Jahre vor Auslaufen der ursprünglichen Finanzierung im Blick zu behalten.
Wirklich aktiv angehen sollten Kunden das Thema, sofern die Finanzierung in etwa Jahr ausläuft. Dieses ist der beste Zeitpunkt, sich einen Marktüberblick zu verschaffen. Oftmals verzichten Kreditgeber innerhalb dieser Frist bereits vollständig auf einen Forwardaufschlag. Zudem verfügen auch einige klassische Annunitätendarlehen über eine bereitstellungszinsfreien Zeitraum von bis zu 12 Monaten.

Wenn ihr Darlehen eine längere Zinsfestschreibung als 10 Jahren hat, besteht ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB. Dabei ist eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einzuhalten. Sofern die aktuellen Marktzinsen günstiger sind, sollte Sie ihr Darlehen schriftlich kündigen.
Spätestens 3 Monate vor Ablauf ihres bestehenden Darlehens sollten Sie das Thema Finanzierung aktiv angehen.

Schritt 2: Informationsphase

Finanzierungspartner: Welche Kreditgeber soll ich anfragen?

Die einfachste und bequemste Möglichkeit ist es meist, bei ihrem bestehenden Finanzierungspartner zu bleiben. Daher sollten sie hier auch frühzeitig nach einem Angebot für eine Anschlussfinanzierung fragen, sofern Sie bisher mit ihrem Anbieter zufrieden waren. Der Vorteil ist insbesondere, dass Sie kaum Aufwand haben und keine Kosten wie etwas durch Umschreibung der Grundschulden entstehen. Zudem haben Sie insbesondere bei Forwarddarlehen auch einen rechtlichen Vorteil, wenn Sie den Vertag irgendwann kündigen wollen.
Weiterhin ist es jedoch wichtig, Vergleichsangebote einzuholen. Hier empfiehlt es sich, bei einen der großen Vermittler von Immobilienfinanzierungen anzufragen. Der Vorteil dabei ist, dass diese Anbieter direkt aus einem großen Pool von Banken und Versicherern den passenden Finanzierungspartner aussuchen können. So verfügt beispielsweise der Anbieter Interhyp über eine große Datenbank mit Finanzierungsangeboten. Hier finden Sie auf der Website auch einen Forward-Rechner, der Ihnen einen ersten Überblick über mögliche Zinssätze bietet.

Schritt 3: Entscheidungsphase

Entscheidungskriterien für Anschlussfinanzierung

Nachdem Sie nun verschiedene Angebote vorliegen haben, geht es darum eine Entscheidung zu treffen. Dabei sollte der Kunde nicht ausschließlich die Konditionen im Blick haben. Wichtige Kriterien sind:

  • Service und Erreichbarkeit des Anbieters
  • Forderungsverkauf: Soll dieser vertraglich ausgeschlossen sein?
  • Flexibilität der Finanzierung (Sondertilgungsmöglichkeiten; Tilgungsraten)
  • Gesamtkalkulation (Kosten und Nutzen des Anbieterwechsel)

Schritt 4: Abschlussphase

Unproblematischer Wechsel des Finanzierungspartners

Wenn Sie eine Ersparnis durch einen Anbieterwechsel erzielen können, spricht nichts gegen den Wechsel des Darlehensgebers. Oftmals wir der Wechselprozess von der alten Bank als kompliziert dargestellt. In der Praxis ist der Aufwand jedoch überschaubar und überwiegt oft gegenüber dem Einsparungspotential.

Der Finanzierungsberater wird ihre Daten und Präferenzen aufnehmen. Anhand von ihren Unterlagen wird Ihre persönliche Bonität geprüft. Dazu reichen Sie Gehaltsnachweise, den letzten Steuerbescheid und andere Nachweise zu Ihren Einkünften ein.

Zudem werden Sie Daten zum Objekt (Lageplan, Wohnflächenberechnung, Grundriss, aktuelle Fotos) und zur bestehenden Grundschuld einreichen müssen.

Zusätzliche Unterlagen bei Anschlussfinanzierung:

  • Informationen über das abzulösende Darlehen
  • Ggf. Kreditvertrag der Fremdbank (wird bei Bedarf angefordert)

Wenn alle Unterlagen vorliegen wird ihr Finanzierungsberater eine Vorabprüfung durchführen und ihnen ein individuelles Finanzierungsangebot unterbreiten. Sie entscheiden sich nun für ein Anbieter.

Sofern der Finanzierungsberater nur als Vermittler auftritt, werden die Unterlagen an das finanzierende Institut weitergeleitet, welches die finale Kreditentscheidung trifft. Wenn alle Unterlagen vollständig sind und nichts gegen Objekt und Bonität spricht, werden Sie bei den meisten Institut innerhalb einer Woche ein Darlehenszusage erhalten.

Schritt 5: Ablösungsphase

Darlehensablösung gegen Sicherheiten

Nach Abschluss des Darlehensvertrages müssen die Sicherheiten im Grundbuch umgeschrieben werden. Dazu ermächtigen Sie die neuen Kreditgeber eine Grundschuldabtretung zu veranlassen.
Dieses geht bei Anschlussfinanzierungen in der Regel deutlich schneller als bei Neueintragungen in das Grundbuch. In der Regel kann ein Zeitraum von etwa 2 Wochen angenommen werden. Zudem spart die Abtretung einer bestehenden Grundschuld einiges an Kosten. Die Umschreibung der Sicherheiten im Grundbuch wird jedoch trotzdem mit Grundbuchskosten und Notarkosten verbunden sein. So muss ein Notar die Unterschriften der Bankvertreter beglaubigen. Die Grundschuld wird von ihrer alten Bank zu ihrer neuen Bank angetreten. Auch das Abtreten einer Grundschuld in Teilen ist möglich.

Erst damit einhergehend kann die Darlehensauszahlung erfolgen. Bei einer Umschuldung wird das finanzierende Institut den Betrag direkt auf ihr Darlehenskonto überweisen. In der Regel stimmen sich Altinstitut neues Institut eng ab, was die Rückzahlung und Freigabe der Sicherheiten betrifft.

 

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